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Der Kauf von Immobilien

Die costaricanische Gesetzgebung gewährleistet das uneingeschränkte Recht auf Eigentum an Grund und Boden

Es sichert den Erwerb, den Besitz und die Veräußerung von Grund und Boden und umfaßt sowohl Grundstücke als auch die auf ihnen errichteten Gebäude.

Eingeschränkt ist der Erwerb von Grund und Boden für Privatpersonen allein an der Küste, an Flußmündungen und auf den beiden costaricanischen Küsten vorgelagerten Inseln. Dieses umfassende Eigentumsrecht gilt für In- und Ausländer gleichermaßen.

Registrierung von Grundbesitz

Das System der Grundbesitzregistrierung ist sehr gut organisiert. Nach dem bürgerlichen Gesetzbuch (Codigo Civil) Costa Ricas sind alle Eigentumstitel in der Abteilung Grundbesitz (Registro de la Propiedad) der nationalen Registrierungsbehörde Registro National zu registrieren. Das Registro Nacional befindet sich in San José auf der Straße zwischen den Stadtteilen El Zapote und Curridabat. Die dort gespeicherten Grundstücksdokumente (Informe Registral) enthalten umfangreiche Informationen über das entsprechende Grundstück, einschließlich Belastung mit Hypotheken oder Nießbrauchsrechten. Da jedes Dokument mit einer Registrierungsnummer (folio real) indexiert ist, ist ein schneller Zugriff auf die Informationen gesichert.

Erwerb von Grund und Boden

Dem Erwerb einer Liegenschaft sollten stets sorgfältige Recherchen bezüglich des entsprechenden Eigentumstitels vorangehen. Nur solche Aspekte eines Eigentumstitels (etwa Hypotheken oder Nießbrauchsrechte), die zum Zeitpunkt eines Kaufs eingetragen sind, sind später auch für den Käufer wirksam. Aus diesem Grund ist eine Versicherung für Eigentumstitel nicht nötig. Der Käufer sollte sich vom Verkäufer auch den entsprechenden Katasterplan aushändigen lassen, der einen Stempel des Katasteramts (Catastro Nacional) aufweisen muß. Das Katasteramt befindet sich im gleichen Gebäude wie das Registro Nacional. Diesem Katasterplan (plano catastrado) können die genauen Grenzen der Liegenschaft entnommen werden. Wurde das Grundstück zuvor parzelliert, so ist der erforderliche Genehmigungsstempel der Gemeinde (visado municipal) auf der Rückseite des Planes zu finden.

Die eigentliche Übertragung des Eigentumsrechts wird durch den Kaufvertrag rechtlich besiegelt (Escritura de Traspaso). Erstreckt sich der Übertragungsprozeß über einen längeren Zeitraum, so kann auch ein Vorvertrag/Optionsvertrag (Promesa Reciprocal de Compra-Venta) abgeschlossen werden. Der Käufer einer Immobilie hat die Wahl, den Kaufvertrag als Einzelperson, mit anderen Personen zusammen oder im Namen einer Kapitalgesellschaft abzuschließen. Der Vorteil der letztgenannten Möglichkeit ist es, daß auf diese Weise der Schutz vor versteckten Verbindlichkeiten größer ist, da die Anteilseigner einer Kapitalgesellschaft nicht mit ihrem gesamten Vermögen haften. Eine andere Möglichkeit der Haftungsbegrenzung steht Ehepaaren offen: Wird eine Immobilie von beiden Partnern gemeinsam erworben und selbst bewohnt, so kann diese ausschließlich nur zur Bedienung gemeinsamer Schulden herangezogen werden.

Rechtsbeistand

Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages muß ein amtlicher Notar anwesend sein, der darüber hinaus als lizenzierter Anwalt eine private Kanzlei betreibt. Diese Bedingung muß in jedem Fall erfüllt sein, wenn man einen Eigentumstitel erwerben und diesen amtlich registrieren lassen will. Der amtliche Notar ist per Gesetz eine neutrale Partei und als solche den Interessen beider Vertragspartner verpflichtet. Gleichwohl kann und sollte der Käufer bei Barzahlung darauf bestehen, daß er den amtlichen Notar bestimmt und sich damit vergewissern, daß dieser im Zweifelsfall sein Vertrauen genießt. Ist die Immobilie dagegen mit einer Hypothek (hipoteca) oder Nießbrauchsrechten (usufructos) belastet, so hat der Verkäufer das Recht, den Notar zu bestimmen.

In jedem Fall sollte der Käufer einen unabhängigen und kompetenten Rechtsanwalt konsultieren. Die dadurch entstehenden Kosten sind in der Regel eine lohnende Investition und erheblich geringer als mögliche Verluste, die durch einen fehlenden oder inkompetenten Rechtsbeistand verursacht werden können. Wer der spanischen Sprache nicht mächtig ist, sollte einen deutschsprachigen Anwalt oder Notar hinzuziehen. Falls Zweifel an der Kompetenz oder der Rechtschaffenheit des Beraters bestehen, sollte zu einem anderen Experten gewechselt werden. Ausländer, die schon seit längerer Zeit in Costa Rica verweilen, sind nicht immer eine verläßliche Hilfe bei der Auswahl kompetenter Fachkräfte. Hilfestellung bei der Suche können besser die Anwaltskammer (Colegio de Abogados de Costa Rica) oder die Botschaften leisten. Auch die einschlägigen Kontakte eines bereits eingeschalteten Immobilienmaklers können bei der Wahl eines Anwalts genutzt werden (Adresse der Anwaltskammer "Colegio de Abogados de Costa Rica" im Adressenteil). Vorsicht: Für Anwaltshonorare bestehen in Costa Rica zwar verbindliche Untergrenzen, jedoch keine Obergrenzen. Das Preis/Leistungsverhältnis ist sehr unterschiedlich. Die Grundlagen des Immobilienerwerbs sind in Titulo VII des Zivilgesetzbuches von Costa Rica niedergelegt.

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